Đặt cọc trong mua bán nhà đất là không bắt buộc nhưng nên có để đảm bảo an toàn khi giao dịch. Nếu các bên mua bán đất có nhu cầu muốn đặt cọc thì chúng ta có thể tham khảo mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán đất dưới đây.
Vậy đặt cọc là gì ?
Đặt cọc là việc mà bên này giao cho bên kia một khoản tiền hoặc một vật có giá trị trong một thời hạn để đảm bảo giao kết hợp đồng.
Nói dễ hiểu hơn, đặt cọc là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên này giao cho bên kia một tài sản trong một khoảng thời hạn nhất định nhằm xác nhận các bên đã thống nhất giao kết với nhau bằng một hợp đồng và buộc các bên liên quan phải thực hiện đúng nội dung đã cam kết.
Vậy nên, việc đặt cọc phải được lập thành văn bản, trong đó phải ghi rõ số tiền đã đặt cọc.
Có nhất thiết phải làm bản hợp đồng đặt cọc khi mua bán đất ?
Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành khác thì không có điều khoản nào bắt các bên phải đặt cọc.
Thế nhưng, nếu muốn đảm bảo an toàn khi giao dịch thì nên có hợp đồng đặt cọc.
Khi mua bán nhà hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chúng ta phải thực hiện các bước sau:
- Chứng thực hoặc công chứng hợp đồng chuyển nhượng, mua bán.
- Khai nghĩa vụ tài chính
- Đăng ký sang tên
Như vậy, nếu có thêm bước đặt cọc thì đặt cọc sẽ là bước đầu tiên trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng nhằm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán đất chi tiết nhất
Nên đặt cọc bao nhiêu ?
Theo Bộ luật Dân sự năm 2015, không có điều khoản nào quy định về mức tiền đặt cọc. Nhưng để hạn chế rủi ro thì các bên nên thỏa thuận ở mức dưới 30% giá trị của hợp đồng chuyển nhượng.
Để tránh rủi ro giao dịch, các bên mua bán nên có mục tiền phạt cọc. Khi đó, tùy thuộc vào vị trí của từng bên mà có mức phạt cọc khác nhau.
Ví dụ: Ông A đặt cọc cho ông B là 30% giá trị hợp đồng chuyển nhượng nhà đất với số tiền là 600 triệu đồng; sau khi đặt cọc xong thì ông A thấy thửa đất khác vị trí đẹp hơn, nên ông không muốn mua nữa mà đề nghị ông B trả lại tiền đặt cọc. Thế nhưng, nếu ông B không đồng ý trả và tại hợp đồng không có thỏa thuận nào khác thì 600 triệu sẽ thuộc về ông B.
Nếu không mua/không bán nhà đất, tiền phạt cọc là bao nhiêu?
Nếu bên nhận đặt cọc hoặc bên đặt cọc không thực hiện hợp đồng theo thỏa thuận sẽ bị phạt cọc. Mức phạt cọc được quy định rất rõ ràng tại Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015.
Theo Bộ luật, mức phạt được quy định như sau:
- Nếu bên đặt cọc không thực hiện theo hợp đồng thì tiền đặt cọc sẽ thuộc về bên còn lại
- Với trường hợp bên nhận đặt cọc từ chối thực hiện theo hợp đồng thì khi đó bên nhận đặt cọc phải trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương với tài sản đặt cọc.
Lưu ý: Các bên có thể thỏa thuận khác nhưng điều kiện nội dung thỏa thuận không được trái luật và đạo đức xã hội.
Nếu chỉ có giấy biên nhận tiền thì có bị phạt cọc hay không ?
Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, nếu một trong các bên từ chối thực hiện hợp đồng sẽ phải chịu phạt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Trong trường hợp, bên dự định mua nhà giao tiền cho bên bán nhà nhưng không thỏa thuận là đặt cọc mà chỉ có giấy biên nhận tiền nhưng trong giấy lại không ghi rõ là đặt cọc thì sẽ không bị phạt cọc. Trong trường hợp này, khoản tiền đó được gọi là “tiền trả trước”.
Nếu bên dự định mua đã giao một khoản “tiền trả trước”, mà các bên không chuyển nhượng nhà đất thì khoản tiền đó được xử lý như sau:
- Bên dự định mua đã giao “tiền trả trước” nhưng muốn từ chối thực hiện hợp đồng thì sẽ được nhận lại khoản tiền trả trước và không phải chịu phạt, ngoại trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
- Nếu bên nhận tiền từ chối thực hiện hợp đồng thì chỉ phải trả lại khoản tiền trả trước và cũng không phải chịu phạt cọc, ngoại trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Chúng ta phải hết sức lưu ý đến vấn đề này bởi nhiều trường hợp muốn phạt cọc bên còn lại nhưng không có thỏa thuận cọc tiền. Vì thế, không thể xử lý được.
Một khi hợp đồng đặt cọc mua bán đất có hiệu lực thì các bên liên quan phải thực hiện đúng nghĩa vụ như trong hợp đồng. Vì thế, các bên cần phải hiểu rõ các thông tin về vấn đề này. Chúng tôi mong rằng những thông tin trên sẽ giúp ích cho bạn !
