Mỗi công trình xây dựng, ngoài việc phải chuẩn bị các nguyên vật liệu xây dựng, thuê thợ xây thì chủ nhà còn cần phải có thêm một bản thiết kế công trình đầy đủ, chi tiết, rõ ràng để thợ xây có thể dựa vào đó làm theo. Việc bỏ tiền để mua bản thiết kế là vô cùng cần thiết, kiến trúc sư không chỉ lên bản vẽ nhà mà còn phải đưa vào đó những số liệu như tổng mặt bằng, hệ số sử dụng đất,… Vậy hệ số sử dụng đất là gì và quy định về hệ số sử dụng đất ra sao, cùng bài viết dưới đây đi vào tìm hiểu.
Hệ số sử dụng đất là gì?
Hệ số sử dụng đất là số liệu quan trọng được đo đạc và tính toán kỹ càng sao cho phù hợp với quy định của nhà nước. Hệ số sử dụng đất được tính bằng công thức: tỉ lệ giữa tổng diện tích sàn toàn công trình ( không tính tầng hầm, tầng kỹ thuật, tầng áp mái ) và diện tích cả lô đất.
Ví dụ: Chủ nhà có 1 lô đất 1000m2, xây 8 tầng, diện tích xây dựng 1 tầng 600m2, không có tầng mái, tầng hầm và tầng kỹ thuật. Vậy ta có hệ số sử dụng được tính như sau:
HSSDĐ bằng diện tích xây dựng một tầng là 600 nhân với số tầng là 8 rồi chia cho 1000 sẽ tính được hệ số sử dụng đất.
Quy định về hệ số sử dụng đất
Nhà nước ta đã đưa ra nhiều quy chuẩn nghiêm ngặt trong vấn đề quy định về hệ số sử dụng đất.
Năm 1997, nhà nước ta quy định về hệ số sử dụng đất tối đa là 5 lần.
Năm 2008, nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng đất cũng như nâng cao quy mô phát triển cơ sở hạ tầng, nhà nước ta đã loại bỏ khái niệm và quản lý chỉ tiêu hệ số sử dụng đất.
Cho đến hiện tại, quy định về hệ số sử dụng đất quy định công thức tính sử dụng đất được hiểu là mật độ xây dựng nhân với tầng cao (không tính hầm).
Nhà nước cũng quy định rõ về những công trình được phép tự thiết kế và những công trình phải được cấp phép, phê duyệt. Nhà nước quy định như sau: đối với công trình mà có tổng diện tích sàn bằng hoặc lớn hơn 250 mét vuông hoặc từ 3 tầng trở lên công trình nếu có chiều cao từ 12 mét trở lên thì chủ nhà không được phép thiết kế mà phải nhờ đến sự giúp đỡ của những cá nhân, tổ chức có năng lực thiết kế thực hiện.
Ý nghĩa của hệ số sử dụng đất
Hệ số sử dụng đất giúp kiểm soát số tầng của các công trình kiến trúc ở các đô thị, giúp đảm bảo tính an toàn của các công trình cũng như mật độ dân số luôn duy trì ở mức ổn định.
Hệ số sử dụng đất thể hiện được quy mô to nhỏ của công trình cũng như chi phí xây dựng nên công trình.
Mỗi công trình xây dựng thường có tuổi thọ tầm 60 đến 70 năm. Sau khi hết vòng đời thì chủ nhà buộc phải tái đầu tư xây dựng. Hệ số sử dụng đất càng cao thì càng khó tìm được người nhận đầu tư xây dựng lại.
Quy định về hệ số sử dụng đất cũng giúp cho nhà nước kiểm soát mật độ dân số. Với hệ số sử dụng đất càng cao thì mật độ dân số cũng cao theo. Chính vì thế mà ở những vùng ngoại ô thì hệ số sử dụng đất không được phép quá cao để giúp mật độ dân số luôn nằm trong mức ổn định. Bởi mật độ dân số còn kéo theo nhiều vấn đề như giao thông, dịch vụ,… nếu không kiểm soát sẽ ảnh hưởng đến nền kinh tế.
Ở Việt Nam hiện nay thì tỉ lệ chấp hành nghiêm chỉnh các quy định về hệ số sử dụng đất khi quy hoạch còn khá thấp. Chính vì thế mà ảnh hưởng không nhỏ đến việc phát triển đô thị. Vậy nên nhà nước cần phải có thêm những hình thức xử phạt đối với những cá nhân, tổ chức không làm theo quy định.
Ngoài ra, việc xác định hệ số sử dụng đất rõ ràng sẽ giúp công trình diễn ra nhanh chóng, thuận lợi hơn, giúp đảm bảo quyền lợi của chủ nhà khi có vấn đề tranh chấp xảy ra.
Ta có thể thấy, việc nắm rõ và tuân thủ quy định về hệ số sử dụng đất là vô cùng quan trọng. Đó không chỉ là vấn đề của cá nhân mà còn làm ảnh hưởng đến nhiều vấn đề của xã hội. Chủ đầu tư nên cung cấp các số liệu về công trình xây dựng trước khi tiến hành thiết kế.
